在我国城市化进程中，大量建成年代久远、规模偏小、分布零散的"老、小、散"小区，普遍面临物业服务缺位、成本失衡、治理低效的困境，成为基层治理的痛点难点。日前，上海市杨浦区定海路街道创新推出的"团购物业"模式，通过资源整合与机制创新，为全国老旧小区治理提供了可复制、可推广的实践样本。
破局：从单打独斗到规模效应
定海路街道75.76%的小区建于2000年以前，其中31个小区长期依赖托管物业托底，平均每月0.18元/平方米的物业费仅能维持应急维修，日常保洁、秩序维护等基础服务严重缺失。面对这一困境，街道创新性地将12个位置相近的试点小区整合为"物业服务综合体"，通过批量采购提升议价能力，既让物业企业有利可图，又让居民以合理价格享受优质服务，实现了多方共赢。
创新：构建多元协同治理体系
该模式的成功依赖于三大核心机制：
党建引领的治理架构
构建"街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导"的"六位一体"治理体系，确保改革方向不偏、力度不减。
民主协商的共识凝聚
通过召开座谈会、业主大会等形式，让居民理解物业费调整的必要性。试点小区业主大会平均参与率达92.65%，同意率超77.94%，为改革奠定了广泛民意基础。
市场化的运营机制
创新"一本标书管全域"招标模式，吸引优质企业参与竞标；制定"四保三优"服务标准（保安、保洁、保绿、保修，优服务、优管理、优环境）；依托线上平台实现智能化管理，建立动态考核机制，形成"优质优价、奖优罚劣"的良性循环。
成效：从被动接受到主动提升
模式实施后，物业企业从"不愿接"变为"主动争"，服务质量大幅提升。试点小区实现了物业服务标准化全覆盖，楼道环境焕然一新，公共设施完好率显著提高，服务响应时间缩短至15分钟内，居民满意度从62%提升至91%。
上海市委党校社会学教研部主任何海兵教授评价："该模式打破了传统各小区'单打独斗'的治理壁垒，通过区域整合产生规模效应，不仅实现了物业服务的优质竞争，更探索出一条不依赖财政托底、激活市场与社会内在动力的治理新路径。"
展望：因地制宜深化推广
目前，该模式正处于起步阶段，未来需重点推进三方面工作：
因地制宜推广
根据小区分布、居民收入水平、市场环境等实际情况，灵活调整整合方式和收费标准，避免"一刀切"。
强化长效监管
建立健全物业企业考核评价体系，畅通居民监督反馈渠道，确保服务质量持续提升。
完善政策支持
建议政府出台配套政策，在税收优惠、资金补贴等方面给予支持，降低企业运营成本。
业内专家表示，老旧小区治理是城市管理的"最后一公里"，直接关乎居民的幸福感与获得感。定海路街道的"团购物业"模式，以创新的整合思维与市场手段，为全国同类小区的治理升级提供了宝贵经验，证明了通过市场化手段、多元协同机制实现老旧小区物业服务升级的可行性。期待各地能从中汲取经验，结合本地实际探索出更多提升基层治理现代化水平的有效路径。
