经济学家马光远在最新演讲中指出，当前房地产市场面临的核心矛盾已从供需失衡转向预期管理危机。这种悲观预期如同病毒般在市场中快速传播，形成了"预期恶化-需求萎缩-价格下跌"的负向循环。在资本市场中，这种情绪传导具有显著的非对称性：当市场处于上行周期时，乐观叙事会形成自我强化机制，人们总能找到宏观经济复苏、流动性宽松、政策利好等无数理由支撑价格上涨，最终推高资产价格至脱离基本面的超预期水平；反之，当市场进入下行通道，悲观情绪又会主导舆论场，人们能轻易列举出人口负增长、债务风险、库存积压等更多理由论证下跌的必然性，导致价格跌破合理区间，甚至引发恐慌性抛售。
从客观指标看，经过五年深度调整，房地产行业多项数据已触及或低于均衡水平。国家统计局数据显示，2023年房地产开发投资较2021年峰值收缩42.3%，商品房销售面积下降51.8%，新开工面积萎缩82.4%，部分三四线城市房价跌幅超过50%。以居民购买力衡量的房价收入比已从2018年的9.3降至2023年的6.8，进入国际公认的合理区间（5-7），但购房意愿仍受制于"买涨不买跌"的心理预期。以杭州为例，2023年某楼盘降价30%后，当月成交量反而下降15%，反映出消费者对价格继续下行的强烈预期。
这种预期管理困境的根源在于市场主体的行为异化。开发商为回笼资金采取"以价换量"策略，但降价行为又强化了消费者观望情绪；地方政府为稳定土地出让收入限制降价幅度，导致供需双方陷入僵持；金融机构因风险偏好下降收紧信贷，进一步加剧了市场流动性紧张。这种多重博弈形成的"下跌螺旋"，已成为当前房地产市场的主要特征。
展望2026年，要实现经济与房地产市场的双重稳定，关键在于扭转悲观预期。尽管当前市场已经历深度调整，但在缺乏有效政策干预的情况下，价格下行压力可能超出预期。建议决策层采取"预期管理+供需调节+金融支持"的三维政策组合：在预期管理层面，通过官方发声、数据发布、政策解读等方式稳定市场信心；在供需调节层面，优化土地供应结构，推进保障性住房建设，满足刚性和改善性住房需求；在金融支持层面，通过定向降准、专项再贷款等工具，为优质房企提供流动性支持，同时适度放宽首付比例和房贷利率。
特别需要强调的是，政策出台的时机和力度至关重要。历史经验表明，在市场预期极度悲观时，单纯的经济刺激政策效果有限，需要配合预期管理措施才能形成合力。2015年"330新政"后，通过降准降息、放松限购、税收优惠等组合拳，成功扭转了市场预期，推动了房地产市场的复苏。当前市场环境虽然与2015年有所不同，但预期管理的核心逻辑仍然适用。
只有通过系统性政策干预，打破"下跌螺旋"的自我实现机制，才能为房地产市场的平稳健康发展创造必要条件。这不仅关系到宏观经济稳定，更涉及数亿居民的资产安全和消费信心，需要政府、企业、金融机构和消费者共同努力，形成稳定预期的合力。
